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EN La vivienda es un derecho fundamental reconocido por la Constitución española y la nueva Ley de Vivienda, que entrará en vigor en las próximas semanas, busca garantizar el acceso a la vivienda, fomentar el alquiler asequible y proteger a los inquilinos, a través de las siguientes medidas:
- Límite a la revalorización de alquileres en vigor
- Control de alquileres en áreas tensionadas
- Fin de gastos impropios de los inquilinos, como los gastos de la inmobiliaria, la tasa de basura o los gastos de la comunidad
- Incentivos fiscales para propietarios
- Penalizaciones a pisos vacíos
- Protección en caso de desahucios
¿Quieres saber en qué consisten? ¡Te las explicamos a continuación!
Novedades de la Ley de Vivienda que afectan a los alquileres en Andalucía
Índice de precios del alquiler
Una de las novedades más destacadas de la nueva Ley de Vivienda, es la creación de un índice de precios del alquiler para regular los precios de las viviendas en alquiler en toda España, a fin de evitar la escalada de precios en el mercado de alquiler.
Este índice establecerá unos precios de referencia para cada zona geográfica y se actualizará anualmente, con el objetivo de garantizar el acceso a la vivienda digna y adecuada para todos.
De esta manera, los inquilinos podrán conocer si el precio que pagan por su vivienda está por encima o por debajo del precio de referencia de su zona y, por su parte, los propietarios tendrán una referencia objetiva a la hora de fijar el precio de su vivienda.
Sin embargo, es importante destacar que actualmente no existe un índice de precios del alquiler en Andalucía. Una vez que la ley entre en vigor, se establecerá el marco normativo para la creación y actualización del índice de precios del alquiler en toda España, incluyendo Andalucía.
¿Me pueden subir el precio del alquiler en 2023 con la nueva Ley de Vivienda?
Los precios del alquiler que se renegocien a partir de 2023, no podrán subir más de un 2%. A partir de 2024, la subida máxima permitida, será del 3% y a partir de 2025, la subida en el precio del alquiler será siempre inferior al IPC, con la creación de un nuevo índice de referencia.
Si eres propietario, no podrás rebasar estos límites y si, por el contrario, eres inquilino, no tienes por qué pagar esa subida de precio en el alquiler. De hecho, podrás denunciarlo.
Control de alquileres en áreas tensionadas
Los propietarios de viviendas ubicadas en zonas tensionadas no podrán subir el precio de sus pisos en alquiler. Es decir, las viviendas situadas en zonas donde el mercado de la vivienda está sometido a una mayor presión debido a la alta demanda de viviendas y a la escasez de oferta de viviendas asequibles.
En este sentido, serán las comunidades (y, en algunos casos, los ayuntamientos), las que podrán declarar un área de su territorio como tensionada. Sin embargo, podemos confirmar que habrá diferencias entre grandes y pequeños propietarios:
- Pequeños propietarios (con menos de 5 viviendas en propiedad): deberán congelar el precio del alquiler fijando como referencia el precio del último contrato en vigor.
- Grandes propietarios (con 5 o más viviendas en propiedad): el precio del alquiler de los inmuebles ubicados en zonas tensionadas no podrá superar el índice de precios que fije la comunidad autónoma.
- Fin de gastos impropios: el inquilino, no pagará el mes de agencia, la tasa de basura o los gastos de la comunidad
A partir de ahora, los propietarios de las viviendas en alquiler serán responsables de pagar los honorarios de las agencias inmobiliarias:
«Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán siempre a cargo del arrendador», independientemente de si se trata de personas físicas o jurídicas.
Además, los propietarios deberán asumir otros gastos como la tasa de basura o los gastos de la comunidad.
Cambios en la forma de pago del alquiler
La nueva Ley de Vivienda establece que el pago del alquiler por parte del inquilino, se deberá efectuar «a través de medios electrónicos».
Sin embargo, contempla la posibilidad de que «excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago, y a solicitud de ésta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada».
Incentivos fiscales para propietarios
La nueva Ley de Viviendas establece que los propietarios de viviendas en zonas tensionadas podrán beneficiarse de deducciones en el IRPF en el caso de que apliquen descuentos en el precio, o alquilen la vivienda a jóvenes u otros colectivos vulnerables.
- Deducción del 90%, si el propietario hace una rebaja del al menos 5% en el alquiler.
- Deducción del 70%, si el propietario alquila la vivienda a jóvenes entre 18 y 35 años o la cede a programas de alquiler social.
- Deducción del 60%, si el propietario alquila una vivienda rehabilitada en los últimos 3 años o el precio del alquiler está limitado por norma jurídica (vivienda protegida).
- Alquiler de temporada en Andalucía
La nueva Ley de Viviendas propone la creación de un grupo de trabajo destinado a regular la situación del alquiler de temporada y los pisos compartidos.
Puedes consultar la situación actual del Alquiler turístico en Andalucía (requisitos y documentos necesarios) en este enlace.
Otras medidas de la nueva Ley de Vivienda
Protección en caso de desahucios
La nueva ley amplía la protección de las personas afectadas por desahucio. Una de las principales novedades es que será obligatorio avisar a los afectados de la fecha y hora en la que se va a producir el lanzamiento en las ejecuciones hipotecarias, lo que les permitirá prepararse y buscar soluciones alternativas. Además, se han establecido nuevas prórrogas en los procedimientos de desahucio, que pueden llegar a ser de hasta dos años.
Por último, en este sentido la norma también refuerza el apoyo a las personas más vulnerables con el acceso obligatorio a soluciones extrajudiciales. Esto significa que se fomentará la negociación entre las partes para llegar a acuerdos que eviten el desahucio y permitan a los afectados mantener su vivienda.
Recargos en viviendas vacías
La nueva ley también incluye una penalización en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de hasta el 150% para viviendas vacías (que lleven más de dos años desocupadas), que pertenezcan a propietarios de 4 viviendas o más.
¿Cuándo entra en vigor la nueva ley de vivienda?
La norma se ha remitido al Senado y se espera que entre en vigor antes de las elecciones municipales y autonómicas del 28 de mayo.
Hasta la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda, las normas establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos siguen siendo de aplicación.
Abogado de derecho inmobiliario
Como hemos visto, la nueva Ley de Vivienda trae importantes novedades para el mercado del alquiler y la protección de los derechos de los inquilinos. Sin embargo, en algunos casos puede resultar compleja de interpretar y aplicar, por lo que contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario puede resultar de gran ayuda.
Si está buscando asesoramiento en esta área, no dude en buscar con nuestro despacho de abogados en Málaga. Nuestros abogados expertos en derecho inmobiliario te asesorarán y guiarán hacia el camino correcto.
