Plusvalía en Herencias 2023

Si has recibido como herencia o donación un bien inmueble, no debes olvidar que tienes la obligación de pagar dos impuestos: el impuesto de sucesiones y donaciones y el impuesto de plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana)

En este artículo nos centraremos en el impuesto de plusvalía en herencias y te explicaremos qué debes tener en cuenta si vas a recibir una herencia o donación.

Plusvalía en Herencias: ¿Qué es y quién lo paga?

La plusvalía de una herencia es un tributo o impuesto que se debe abonar cuando se transmite un inmueble urbano (piso, casa, terrenos urbanos, garajes, locales…) —tanto al venderla, como al donarla o heredarla— y es el heredero quien debe asumir los gastos de este tributo, a no ser que el inmueble se encuentre en suelo de naturaleza rústica.

El impuesto de plusvalía en herencias solo se debe pagar en el caso de que en la transmisión del inmueble urbano, se haya producido una ganancia patrimonial, es decir, su valor haya incrementado. Asimismo, tampoco se deberá pagar la plusvalía si la herencia es un terreno rústico, un vehículo o dinero en metálico.

Otro de los aspectos a tener en cuenta, es que en el supuesto de vender el inmueble urbano heredado, se deberá pagar la plusvalía municipal dos veces: una como heredero y otra como vendedor.  Con la legislación anterior, si la venta se producía antes del año de haber heredado el bien inmueble urbano, no se pagaba el impuesto de plusvalía por la venta. Sin embargo, con la nueva regulación, tras la Sentencia del Tribunal Constitucional de 26 de octubre de 2021 que declaraba inconstitucional el sistema de cálculo del impuesto de plusvalía, tributarán las plusvalías generadas en menos de un año.

Plusvalía en herencias con varios herederos

Si dadas las circunstancias existen varios herederos, el pago de la plusvalía puede realizarlo una sola persona por el total del impuesto a pagar o bien, cada heredero a título particular y por el porcentaje que le haya sido adjudicado en este caso por la herencia.

¿Cómo calcular la plusvalía en herencias?

Este impuesto grava el aumento del valor del suelo en el que se encuentra el inmueble urbano, desde su primera compra hasta el momento actual de la transmisión.

Con la entrada en vigor del Real Decreto Ley 26/2021 de 8 de noviembre, se establece un nuevo sistema de cálculo de la plusvalía municipal: uno “objetivo” y otro “real”, pudiéndose aplicar el contribuyente aquél que sea más beneficioso. 

Para el cálculo del método «objetivo» se tendrá en cuenta lo siguiente:

• El valor catastral del suelo, el cual se puede encontrar en el recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), que se paga de forma anual en el Ayuntamiento
• Un coeficiente que fijan los Ayuntamientos y que se aplica al valor catastral del suelo y que varía según los años de que se haya mantenido la propiedad, obteniendo de esta forma la base imponible.
• Un tipo impositivo fijado por los Ayuntamientos que se aplicará a esa base imponible para obtener la cuota a ingresar. 

Para el cálculo del método “real”, se tendrá en cuenta lo siguiente:

• La diferencia entre el valor de adquisición del bien inmueble y su valor de transmisión (valor asignado al bien en el impuesto de sucesiones y donaciones). 
• Sobre esa diferencia se aplicará la proporción que tiene el suelo en el valor catastral. Por ejemplo, si el valor catastral del suelo corresponde a un 30% del valor catastral total del bien inmueble, habría que aplicar ese 30% sobre la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión para obtener la base imponible. 
• Una vez obtenida la base imponible, se le aplicará el tipo impositivo fijado por el Ayuntamiento para obtener la cuota a ingresar

Para conocer qué coeficiente aplicar al valor catastral del suelo en la fórmula de cálculo “objetivo”, debemos tener en cuenta el número de años que han transcurrido desde que el causante (persona fallecida) adquirió el inmueble, hasta que éste es heredado.

De esta forma, al tiempo transcurrido tenemos que aplicar un coeficiente que, como hemos comentado, determina cada ayuntamiento y que, en el caso de que hayan transcurrido más de 20 años, el importe a pagar no incrementará bajo ningún concepto.

Los coeficientes aprobados por los Ayuntamientos no podrán exceder de los que se indican a continuación en función de los años transcurridos desde la adquisición de la vivienda:

En cuanto al tipo impositivo aplicable a la base imponible resultante, ya sea por el cálculo “objetivo” o “real”, y que se determina por cada ayuntamiento, nunca podrá ser superior al 30%.

Ejemplo de cálculo de plusvalía en herencias en Mijas (Málaga)

¿Qué te parece si pasamos de la teoría a la práctica? Seguro que así, podrás entenderlo mejor.

Imaginemos que los padres de Juan se compraron una vivienda en Mijas en el año 2012 por 250.000 euros y Juan la heredó en el 2021, con un valor de 300.000 euros . Además, sabemos que el valor catastral del suelo según el IBI, es de 60.000€ y el valor catastral total de la vivienda es de 100.000 euros .

¿Qué datos necesitamos?

• Valor del Suelo (IBI): 60.000€
• Valor total (IBI): 100.000 €
• Años completos transcurridos: 9 años
• Coeficiente aplicable para 9 años: 0,09
• Tipo Impositivo en Mijas en 2021: 30% (Aún no se ha fijado tipo por los Ayuntamientos, por lo que se aplica el máximo)

Calcular plusvalía en herencias

Método de cálculo «objetivo»

• Base Imponible: 60.000€ x 0,09 = 5.400 €
• Tipo impositivo: 30%

A pagar: 5.400€ x 30% = 1.620,00€

Método de cálculo real

• Diferencia entre valor de adquisición (compra de los padres de Juan) y de transmisión (herencia): 50.000 €
• % del valor del suelo sobre el valor total de la vivienda: 60%

• Base Imponible:  50.000€ x 60%  = 30.000 €
• Tipo impositivo:  30%

A pagar: 30.000 € x  30% = 9.000,00  €

Por ello, en este ejemplo, Juan podría tributar por la base imponible obtenida con el método “objetivo” (5.400 €), en lugar de la obtenida atendiendo al método de cálculo “real” (30.000 €), ya que en el primer caso, aplicando el tipo impositivo, pagaría 1.620,00 €, y en el segundo 9.000,00 €.

Evitar el pago de plusvalía en herencias

Existen determinadas circunstancias en las que el pago de plusvalía en herencias, puede quedar exento. Te los explicamos a continuación:

En primer lugar, como hemos comentado anteriormente, en el caso de que el inmueble sea una finca de calificación rústica. 

El segundo caso, también comentado anteriormente, tiene en cuenta el valor del inmueble heredado: la nueva regulación (Real Decreto 26/2021, de 8 de noviembre) tras la última Sentencia del Tribunal Constitucional, reconoce la exención del impuesto, para aquellos inmuebles que han perdido valor desde su adquisición.

Siempre debes demostrar que no ha existido un incremento de valor del inmueble transmitido ante el ayuntamiento, por eso, desde Ódice Abogados siempre recomendamos contar un buen asesoramiento jurídico ya que siempre existe la presunción de que hay un incremento de valor. Nuestros abogados especialistas en herencias en Málaga te ayudarán a evitar pagar de más y al mismo tiempo evitar poder tener problemas tributarios.