Reclamar los gastos de la Hipoteca: recupera tu dinero

Comprar una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes para la mayoría de las personas, y la contratación de una hipoteca es un paso casi inevitable en este proceso.

Tradicionalmente, los gastos derivados de la formalización de la hipoteca recaían sobre el/los comprador/es. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha dictado varias sentencias trascendentales que han cambiado la perspectiva con respecto a quién debe asumir los costes asociados a la formalización de las hipotecas. 

Estas sentencias han puesto de manifiesto que muchas de las cláusulas impuestas por las entidades bancarias son abusivas, lo que significa que ciertos gastos que habían sido cargados injustamente a los consumidores ahora pueden, y deben, ser reclamados.

En este contexto, la sentencia 705/2015 del Tribunal Supremo fue un punto de inflexión al declarar la nulidad de las cláusulas que imponían todos los gastos de formalización de hipoteca a los prestatarios. 

Esta decisión se ha complementado con posteriores resoluciones que detallan qué gastos deben ser asumidos por el banco y en qué proporción, transmitiendo un claro mensaje de que la protección de los consumidores frente a prácticas desequilibradas es una prioridad y que los derechos financieros de los individuos deben ser respetados.

A continuación, desde nuestro despacho de abogados en Málaga, te explicaremos en detalle cuáles son los gastos hipotecarios que puedes reclamar y cómo debes hacerlo para recuperar el dinero que es legítimamente tuyo.

¿Qué son los gastos hipotecarios?

Los gastos hipotecarios son todos aquellos costes que se generan al formalizar y constituir una hipoteca, es decir, son los gastos asociados a la obtención de un préstamo hipotecario que se inscribe en el Registro de la Propiedad como garantía de que el préstamo será devuelto. 

Estos gastos se originan por los diferentes trámites administrativos, legales y fiscales que deben realizarse para que la hipoteca sea legal y oficial. Los principales gastos hipotecarios incluyen:

• Gastos de Notaría: honorarios del notario por la redacción y firma de la escritura de la hipoteca, que es el documento público que da fe del préstamo hipotecario entre la entidad financiera y el prestatario.
• Gastos de Registro de la Propiedad: coste de inscribir la escritura de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, lo que es esencial para que la hipoteca tenga efectos frente a terceros.
• Gastos de Gestoría: muchos bancos encargan a una gestoría para que realice los trámites de inscripción y demás procesos administrativos necesarios. Aunque este servicio puede ser opcional, a menudo se contrata para facilitar el proceso.
• Gastos de Tasación: antes de conceder la hipoteca, la entidad bancaria requiere la tasación de la propiedad para asegurarse de que el valor del inmueble cubre el monto del préstamo hipotecario.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): impuesto que grava las escrituras notariales, aunque después de la reciente jurisprudencia y cambios legislativos en España, ha sido asumido por el banco.
• Comisión de Apertura: cargo que algunas entidades aplican por la formalización de la hipoteca y por abrir el proceso de préstamo. Cubre los costos administrativos y de estudio del préstamo.

¿Qué gastos hipotecarios puedo reclamar?

Como hemos comentado a lo largo del artículo, debido a las sentencias del Tribunal Supremo, algunos de estos gastos, que tradicionalmente eran pagados por el cliente, ahora deben ser asumidos en parte o totalmente por las entidades financieras.

Pero antes de explicar qué gastos hipotecarios puedes reclamar, debemos aclarar que los detalles y cantidades pueden variar dependiendo de tu caso particular y ubicación.

• Gasto de registro: Aproximadamente 450€, que el banco debe asumir al 100%.
• Gasto de tasación: Cerca de 350€, igualmente a cargo del banco en su totalidad.
• Gestoría: Alrededor de 350€, también debe ser pagado por el banco.
• Comisión de apertura: Este gasto debe ser reembolsado si el banco no prestó un servicio que justifique la comisión.
• Notario:  800€ aproximadamente, de los cuales el banco debería asumir la mitad.
• Impuesto de actos jurídicos documentados: según la última jurisprudencia y la ley, este impuesto corresponde en su totalidad al banco.

¿Puedo reclamar si la hipoteca está ya cancelada?

Una duda común es si es posible reclamar estos gastos si la hipoteca se ha cancelado o si la propiedad ha sido vendida. La respuesta es afirmativa. 

El Tribunal Supremo ha estipulado que el carácter abusivo de la cláusula no desaparece con la cancelación de la hipoteca, por lo que los consumidores tienen derecho a reclamar independientemente del estado actual del préstamo.

¿Cómo puedo reclamar los gastos hipotecarios?

1. Revisión de la Escritura de la Hipoteca: Antes de iniciar cualquier reclamación, es importante revisar la escritura de la hipoteca para verificar qué gastos se estipularon que correrían por tu cuenta y si la cláusula que los imponía ha sido declarada abusiva por los tribunales.
2. Reunir Documentación: Deberás recopilar todos los recibos y facturas que acrediten los gastos realizados, como son los de notaría, registro, gestoría, tasación y comisión de apertura, si aplica.
3. Solicitud de Reembolso al Banco: El primer paso formal en la reclamación es dirigirse al servicio de atención al cliente de tu banco para solicitar la devolución de los gastos. Esta solicitud debe ser por escrito y de manera clara, indicando los motivos por los cuales consideras que tienes derecho a la devolución y adjuntando la documentación que acredite los gastos realizados.
4. Presentación de Reclamación ante el Banco de España: Si el banco no responde o su respuesta no es satisfactoria, puedes presentar una reclamación ante el Banco de España. Aunque la decisión de esta institución no es vinculante, puede servir como medio de presión.
5. Reclamación Judicial: En caso de que las vías anteriores no resulten efectivas, puedes presentar una demanda en el juzgado especializado en cláusulas suelo y gastos hipotecarios de tu localidad. Para ello, es recomendable contar con el asesoramiento y representación de un abogado especializado en derecho bancario.

Es importante recordar que cada caso es particular y la posibilidad de recuperar estos gastos y la cuantía dependerá de las circunstancias específicas de cada hipoteca, por lo que la orientación legal personalizada es crucial en estos procedimientos.

Abogado para reclamar los gastos de la hipoteca

Enfrentarse al proceso de reclamación de los gastos de una hipoteca puede ser complejo y lleno de tecnicismos legales. 

Por ello, contar con la asistencia de un abogado especializado es crucial. En Ódice Abogados, brindamos asesoría y representación legal para que recuperes los gastos indebidamente cargados por tu entidad bancaria en la formalización de tu hipoteca. 

Nuestro equipo está actualizado con las últimas sentencias y la jurisprudencia relativa a las cláusulas abusivas en los contratos hipotecarios, por lo que no solo te orientaremos sobre la viabilidad de tu caso, sino que también nos encargaremos de todo el proceso legal y negociaremos con la entidad bancaria para recuperar lo que te corresponde.

Ódice Abogados – Abogado de Derecho Inmobiliario

Con Ódice Abogados, tendrás el respaldo de profesionales que entienden la importancia de cada caso y lucharán para proteger tus intereses económicos. Así, nuestros servicios legales para reclamar los gastos de tu hipoteca, incluyen:

• Revisión de la Escritura de la Hipoteca: Analizamos detalladamente tu escritura de hipoteca para identificar cláusulas abusivas y determinar la viabilidad de la reclamación.
• Reclamación Extrajudicial: Nos dirigimos al banco en tu nombre para negociar la devolución de los gastos, siempre buscando la solución más rápida y menos conflictiva.
• Proceso Judicial: Si no es posible llegar a un acuerdo con la entidad bancaria, procedemos a la vía judicial, representándote ante los tribunales para la reclamación de tus gastos hipotecarios.

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