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EN La compraventa de inmuebles por personas extranjeras o españolas no residentes en España es una actividad completamente viable. De hecho, el extranjero o español no residente, posee los mismos derechos que un ciudadano español o extranjero, residentes en España, a la hora de adquirir una vivienda, una oficina o una plaza de parking, entre otros.
No obstante, en el caso de que tengan la condición de vendedor, existen ciertas particularidades: los impuestos que corresponden al vendedor, –3% sobre el valor de la venta correspondiente al Impuesto de Renta de Personas no Residentes (IRNR) y la cantidad correspondiente al Impuesto de Plusvalía Municipal–, tienen que ser retenidos e ingresados ante los Organismos correspondientes por el comprador español o extranjero, sea este comprador residente o no en España.
A continuación, a fin de esclarecer posibles dudas en relación a los gastos que origina la compraventa de un inmueble por personas extranjeras o españolas no residentes en España, abordaremos este tema de forma integral.
¿Cuándo se considera una persona no residente en España?
El artículo 9 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, salvo prueba en contrario, considera como persona residente, y por lo tanto, no sujeta a las particularidades que comentaremos más adelante, a aquellas personas que:
- Permanezcan más de 183 días al año en España.
- Tengan el núcleo de sus actividades económicas en territorio español, directa o indirectamente.
- Su cónyuge o hijos residen habitualmente en España.
Compraventa de inmuebles por extranjeros o españoles no residentes
¿Quién paga los impuestos por la compraventa de una vivienda?
La compraventa de un inmueble implica una serie de ingresos al fisco cuando se haya realizado la transacción. En base a esta premisa, analizaremos los dos supuestos que se pueden dar en una situación de compraventa de inmuebles por personas extranjeras o españolas no residentes en España y explicaremos a quién corresponde el pago de los impuestos de la operación.
Supuesto 1: comprador extranjero o español no residentes
Una vez presentada la documentación obligatoria, el comprador gozará de los mismos derechos que un ciudadano residente en España para adquirir el inmueble.
Si se trata de un inmueble de segunda mano, en Andalucía el comprador asumirá:
- El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (I.T.P.): actualmente el 7% sobre el precio de la venta.
- El IRPF en la siguiente campaña de la Declaración de la Renta, para el caso que no se destine a vivienda habitual.
Si se trata de un inmueble de nueva construcción, el comprador se hará cargo de:
- El Impuesto sobre el valor añadido (I.V.A.): 10 % en caso de viviendas y garajes que acompañen a ésta, 21 % por locales y garajes aislados.
- El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (I.A.J.D.): actualmente el 1,2% sobre el precio de la venta.
En ambos casos, el vendedor, si es residente en España, hará frente al Impuesto local de Plusvalía durante los primeros 30 días hábiles desde la venta del inmueble ante el Organismo correspondiente (Ayuntamiento o Patronato de Recaudación Provincial).
Supuesto 2: vendedor extranjero o español no residente
Impuesto sobre la Renta de Personas no Residentes:
Como comentamos anteriormente, el comprador español o extranjero, residente o no en España, está obligado a practicar una retención del 3% del valor de la venta e ingresarla en Hacienda a nombre del vendedor no residente, –en el plazo de un mes desde la fecha de la venta del inmueble– mediante la presentación del Modelo 211.
Además, el comprador debe entregar una copia del Modelo 211 al vendedor y este, a su vez, presentar el modelo 210, en un plazo máximo de cuatro meses desde la fecha de la venta del inmueble, para que pueda declarar la ganancia patrimonial y deducirse la retención soportada.
De esta manera, la Agencia Estatal de Administración Tributaria se asegura de cobrar el impuesto y devolverá, si procede, la parte sobrante de la cantidad retenida e ingresada por el comprador.
Plusvalía Municipal o Impuesto de Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
Por otro lado, el comprador también deberá liquidar e ingresar en el Ayuntamiento o Patronato Provincial de Recaudación donde se encuentre el inmueble, la cantidad correspondiente en concepto del Impuesto de Plusvalía Municipal o Impuesto de Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
“Tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente, la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate, cuando el contribuyente sea una persona física no residente en España”, (artículo 106.2, Ley de Haciendas Locales).
No obstante, el comprador puede exigir al extranjero o español, el reembolso del impuesto pagado y, en caso de que el vendedor se niegue, se podrá reclamar por vía judicial.
Para evitar esta situación, desde Ódice Abogados recomendamos pactar e incluir una cláusula en la escritura de compraventa del bien inmueble, donde ambas partes acuerden que el comprador practique una retención al vendedor por importe de la cantidad correspondiente a la plusvalía, a fin de ingresarla ante el Organismo correspondiente, evitando así reclamaciones judiciales futuras en caso que el vendedor se niegue a abonar dicha cantidad al comprador.
Abogado de Derecho Inmobiliario en Málaga
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