Impuestos y gastos en la compraventa de vivienda en Málaga

Si estás pensando en comprar una vivienda en Málaga en 2026, conviene planificar el presupuesto más allá del precio: impuestos, notaría, registro, posibles cargas y un detalle clave que en los últimos años ha generado muchas sorpresas: el valor de referencia catastral, utilizado como base mínima para liquidar ciertos tributos.

En este artículo te explico, con foco en Málaga (Andalucía), los principales impuestos y gastos en la compraventa de vivienda en Málaga, quién suele pagar cada cosa y en qué puntos se cometen los errores más caros.

Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda: segunda mano vs obra nueva

Vivienda de segunda mano: ITP (Transmisiones Patrimoniales)

En una compraventa entre particulares, lo habitual es que el comprador pague ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). En Andalucía, el tipo general para inmuebles es del 7% (vigente para hechos imponibles devengados desde el 28/04/2021). 

Además, la normativa autonómica contempla tipos reducidos en determinados supuestos (por ejemplo, vinculados a vivienda habitual y ciertos límites o condiciones). Estos beneficios están regulados en normativa autonómica y deben revisarse caso por caso (no basta con “creer que aplicas el tipo reducido”).

Este punto es especialmente relevante dentro de los impuestos y gastos en la compraventa de vivienda en Málaga, ya que un error en el tipo aplicable puede suponer una regularización posterior.

Vivienda nueva (promotora): IVA + AJD

Si compras obra nueva a promotor, normalmente pagarás:

• IVA: en vivienda, el tipo general aplicable a la venta de viviendas es 10%, y 4% en VPO de régimen especial o promoción pública, según la Agencia Tributaria.
  
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): en Andalucía, el tipo general de AJD es del 1,2% (para hechos imponibles devengados desde el 28/04/2021).

En este escenario, los Impuestos y gastos en la compraventa de vivienda en Málaga suelen ser superiores a los de una vivienda de segunda mano, por lo que la planificación previa es clave.

El valor de referencia catastral: por qué puede cambiar lo que pagas 

Desde 01/01/2022, el valor de referencia (determinado por Catastro) es un dato público y se usa como referencia fiscal en varias operaciones. Si compras por debajo de ese valor, la Administración puede liquidar impuestos tomando ese valor como base mínima (salvo matices y procedimientos de comprobación). 

¿Qué implica en la práctica?

• En ITP/AJD, la base imponible puede verse condicionada por ese valor de referencia.
  
• En escenarios posteriores, también puede tener efectos en regularizaciones si declaras valores inferiores en otros impuestos (según criterios de la AEAT). 

Consejo profesional: antes de firmar arras o escritura, revisa el valor de referencia del inmueble. En Málaga, este punto es uno de los que más impacto tiene en los impuestos y gastos en la compraventa de vivienda en Málaga, especialmente en operaciones por debajo de mercado.

Gastos de notaría, registro, gestoría… ¿Quién los paga?

En la compraventa de una vivienda confluyen dos criterios: la regla legal supletoria y la práctica habitual del mercado.

El artículo 1455 del Código Civil establece, con carácter supletorio, que el vendedor debe asumir los gastos del otorgamiento de la escritura pública, mientras que el comprador paga la primera copia de la escritura y las posteriores, salvo que las partes acuerden otra cosa.

No obstante, en la práctica es habitual que estos gastos se repartan de forma distinta, ya que la ley permite pactar libremente quién asume cada coste. Por ello, es fundamental dejarlo por escrito en el contrato de arras o en la propia escritura.

Reparto habitual de gastos en una compraventa (salvo pacto en contrario)

A cargo del comprador

• Impuestos derivados de la compra: ITP en vivienda de segunda mano o IVA + AJD en obra nueva, dentro de los impuestos y gastos en la compraventa de vivienda en Málaga.
• Gastos de notaría, según lo acordado entre las partes.
• Registro de la Propiedad (inscripción de la escritura).
• Gestoría, cuando se contrata para la tramitación del proceso.

A cargo del vendedor

• Plusvalía municipal (IIVTNU), en la mayoría de operaciones, salvo pacto expreso en contrario, uno de los conceptos a tener en cuenta en los impuestos y gastos en la compraventa de vivienda en Málaga.
• Cancelación registral de la hipoteca, si el inmueble se transmite libre de cargas y existe una hipoteca previa.

Consejo profesional: no des por supuesto qué gastos te corresponden. Revisar y negociar este reparto antes de firmar puede evitar conflictos y costes inesperados relacionados con los impuestos y gastos en la compraventa de vivienda en Málaga.

Plusvalía municipal (IIVTNU): Cuándo se paga y cómo se calcula

La plusvalía municipal (IIVTNU) es un impuesto de gestión municipal que grava el incremento de valor del terreno urbano puesto de manifiesto en la transmisión. Tras la reforma del impuesto, existen dos sistemas de cálculo:

• Método objetivo, basado en coeficientes aprobados por cada ayuntamiento.
  
• Método del incremento real, que atiende a la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión.

Cuando concurren los requisitos legales, el contribuyente puede optar por el método que resulte más favorable, conforme a la normativa vigente en el momento del devengo.

Los coeficientes aplicables pueden variar en función del ejercicio y de la ordenanza fiscal municipal, por lo que deben comprobarse siempre en la fecha concreta de la transmisión.

Lo que sí permanece estable es la estructura del impuesto, así como la necesidad de analizar la normativa estatal y la ordenanza local correspondiente para determinar correctamente la cuota a pagar o, en su caso, la inexistencia de incremento de valor.

Presupuesto realista para comprar vivienda en Málaga 2026

Como regla de planificación, al precio de compra suele añadirse, dentro de los impuestos y gastos en la compraventa de vivienda en Málaga:

• Segunda mano (ITP): en Andalucía, parte fiscal relevante con tipo general 7%.
  
• Obra nueva (IVA + AJD): 10% + AJD 1,2% en Andalucía (general).
  
• Gastos de formalización: notaría, registro, gestoría (variables según operación y pactos).

Y, sobre todo, revisa cargas registrales, situación urbanística, deudas con comunidad, IBI, etc. (esto no es “un gasto”, pero sí un riesgo económico directo si se ignora al calcular los Impuestos y gastos en la compraventa de vivienda en Málaga).

Ejemplo de presupuesto de compra de vivienda

Vivienda de segunda mano en Málaga

• Precio de compra: 250.000 €
• ITP (7%): 17.500 €
• Notaría, registro y gestoría (aprox.): entre 2.000 € y 3.000 €
• Coste total aproximado en gastos e impuestos: entre 19.500 € y 20.500 €

Presupuesto total estimado de la operación: entre 269.500 € y 270.500 €. Este importe no incluye posibles gastos adicionales derivados de la financiación hipotecaria (tasación, comisión de apertura, seguros vinculados, etc.), si los hubiera.

Vivienda de obra nueva en Málaga

• Precio de compra: 250.000 €
• IVA (10%): 25.000 €
• AJD (1,2%): 3.000 €
• Notaría, registro y gestoría: importes variables según operación y pactos
• Coste fiscal directo (IVA + AJD): 28.000 €

Presupuesto total estimado de la operación (sin otros gastos): 278.000 €, más los gastos de formalización que correspondan. Este importe no incluye posibles gastos adicionales derivados de la financiación hipotecaria (tasación, comisión de apertura, seguros vinculados, etc.), si los hubiera.

En este supuesto, el sobrecoste fiscal respecto a una vivienda de segunda mano resulta sensiblemente superior, por lo que es especialmente recomendable realizar una planificación previa de los Impuestos y gastos en la compraventa de vivienda en Málaga antes de firmar cualquier compromiso.

¿Qué recomendamos desde Ódice Abogados, Despacho experto en derecho inmobiliario?

1. Revisar el valor de referencia antes de negociar y antes de firmar (arras y escritura).
   
2. Definir por escrito quién paga cada gasto (notaría, copias, gestoría, cancelaciones), para que no dependa de “lo habitual”.
   
3. Auditoría legal previa: nota simple, cargas, situación del inmueble y redacción/negociación de arras con cláusulas de salida claras.

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Si buscas un despacho de abogados Málaga con amplia experiencia en operaciones inmobiliarias, en Ódice Abogados te acompañamos en todo el proceso de compraventa inmobiliaria: revisión previa, negociación, firma y gestión de los impuestos y gastos en la compraventa de vivienda en Málaga, con un enfoque preventivo y personalizado.

Servicios jurídicos en compraventa

• Redacción, revisión y negociación de contrato de arras.
• Due diligence legal del inmueble (cargas, titularidad, riesgos).
• Coordinación con banco hipotecante, en su caso.
• Asistencia a notaría y preparación de borrador de escritura de compraventa.
• Asesoramiento sobre impuestos y gastos en la compraventa (ITP, IVA, AJD) y coordinación con gestoría si existe. 
• Liquidación de los impuestos inherentes a la compraventa.
• Inscripción en los registros públicos correspondientes (Registro de la Propiedad, Catastro, Ayuntamiento, etc.).
• Cambios de titularidad de suministros, en su caso.
• Apoyo en incidencias: discrepancias por valor de referencia, documentación, plazos.

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